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什么是房屋评估价,要怎么评估呢?

发布时间:2018-07-10(来源:我爱我家)

我要搬家了,我想要卖房子了。

卖多少呢?

上网查查这个地区的均价!

咦咦咦?同一个小区怎么差别也这么大?

按最高价?会不会卖不出去?

按最低价?肯定亏了一个亿!

按平均价?我觉得我的房子还是不错的啊……

 

以上这段思考想必在很多人的脑海中出现过,是的,每个有卖房需求的人,都要思考这个过程,不像新房,开发商统一定价,也没得选择,对于二手房来说,定价是一门学问,定的太高根本就无人问津,毕竟市场是透明的,定的太低那可真就是土豪任性了,所以说,自己定价固然可以,但肯定是不客观的,而且买方有时候也不会承认,这时就需要一个买卖双方都承认的参考价格,而社会上有很多专业的房屋评估机构,今天我们就来说说屋评估价这件事。

首先说明,房屋评估肯定要找专业人士,毕竟我们自己懂得再多,也不如市场多年沉淀出来的一套评价体系准确而规范。

房屋评估价是由评估单位实地考察后,根据房屋的常用结构、标准、用料情况计算重置完全价值,然后根据房屋的结构、装修、设备等组成的新旧程度进行相应折扣,从而确定现值。

房屋评估计价的原则是以房屋重置完全价值确定各类房屋的价值为房屋评估计价的基本原则。房屋重置完全价值是指房屋评估时前一年重新建造该类房屋应花费的全部投资。   重置完全价值的确定,包括建筑安装工程造价、室外工程费、土地征用费、拆迁补偿费及房屋座落地段、朝向、楼层等调节因素的增减价值。

除却这些,影响房屋评估价的因素还包括区域因素、房屋因素、市场因素和心理因素。

而对于二手房来说,常采取市场比较法,通过对同一楼盘的在售房源的挂牌价格,以及同类型楼盘的近期实际成交价格进行专业处理,换算出具体某个楼盘的平均单价,然后结合待评估房屋的实际情况,包括面积、楼层、朝向、装修状况、其它特征因素,等等,计算出该房屋相对科学合理的市场参考价。此外,还有成本法和租金收益法等多种评估方法,但就精准度而言,则不如市场比较法。

所以说,在确定一个房屋的估价时,常会参考这几个因素:

1.所在小区的均价,以及小区内类似房屋的挂牌价和成交价格

2.周边小区类似房源的挂牌价和成交价格

3.所在小区和所在板块的房价走势

4.被估算二手房的特性,包括房型、楼层、装修、朝向、房龄、小区内位置、景观等等。

根据以上基本情况,采用科学的数理统计和建模算法,计算出各个因素对价格的影响,进而给出合理定价。

而就评估单位来说,在办理保险时,可委托专业保险机构评估,在抵押贷款时,可由银行进行评估,在其他司法过程中,也可委托司法机构,但最常见的,是在日常的市场买卖行为发生前,有专业的中介机构进行评估,合理定价,保证房屋的买卖双方的利益,实现多方共赢。

 


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